대장 아파트는 어떻게 뽑나요

동급으로 묶인 무리 안에서 실거래 총액 1위인 단지입니다. 평당가가 아니라 총액으로 재고, 60개월을 되감아 채점합니다.

2026-08-19

대장이 뭔가요

같은 급으로 묶인 무리 안에서 값이 가장 비싼 단지입니다.

앞선 글에서 말한 그 무리 있죠. 값이 나란히 움직여 온 친구들 말입니다.
그 무리에서 바닥을 찾는 게 저평가(★), 꼭대기를 찾는 게 대장(👑) 입니다.

같은 무리를 놓고 양쪽 끝을 보는 셈이니, 뿌리는 하나입니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 점이 있습니다.

대장은 "그 동네에서 제일 비싼 아파트"가 아닙니다.
나와 같은 급으로 묶인 무리 중 1위입니다.

같은 동네에 20억짜리 대형 평형이 있어도, 그건 내 무리가 아닙니다.
평수가 다르고 과거 가격대도 다르니 애초에 비교 상대가 아니죠.

범위에 따라 왕관 색이 다릅니다.

왕관	범위	오늘 개수
보라 왕관	전국 동급 무리에서 1위	93곳
금 왕관	같은 시 동급 무리에서 1위	166곳

예전에는 이걸 나누지 않았습니다. 그래서 문제가 생겼어요.

노원구에서 1등인 아파트와 강남구에서 1등인 아파트가 같은 왕관을 달았습니다.
둘 다 "1등"이긴 한데, 같은 급으로 취급하면 이상하죠.
그래서 범위를 나눴습니다.

처음엔 평당가로 1등을 뽑아 봤습니다. 그게 상식적으로 보였으니까요.

그런데 돌려 보니 이상한 일이 벌어졌습니다.
평형이 작은 단지가 무조건 이기는 겁니다.

이유는 간단합니다. 동급은 애초에 총액이 서로 10% 안쪽으로 비슷하게 묶입니다.
총액이 6억으로 비슷한데 하나는 24평, 하나는 34평이라면?
평당가로 나누면 24평이 당연히 높게 나오죠. 작은 게 항상 1등입니다.

'대장'이라는 말은 실제 거래 총액 1위를 뜻하는 게 맞다고 보고,
평당가를 버리고 총액으로 되돌렸습니다.

이런 건 직접 해보지 않으면 모릅니다. 그래서 기록으로 남겨 둡니다.

오늘 하루만 1등인 곳과, 5년 내내 1등이던 곳은 무게가 다릅니다.

그래서 최근 60개월을 한 달씩 되감아 그 달의 1등을 다시 뽑습니다.
그런 다음 두 가지로 나눕니다.

신흥 대장이 더 재미있는 정보일 수 있습니다.
판이 바뀌고 있다는 신호니까요.

최근 6개월 실거래가 3건 미만인 단지는 왕관을 안 줍니다.

거래가 한 건뿐이면 그 한 건이 곧 시세가 됩니다.
그 한 건이 유독 비싸게 팔린 것이었다면, 실제로는 1등이 아닌데 왕관을 다는 셈이죠.

같은 이유로 저평가 후보에도 3건 조건을 걸어 뒀습니다.
두 판정이 같은 잣대를 씁니다.

한 단지가 ★와 👑를 동시에 달 때가 있습니다.

이상하게 들리지만 가능합니다.
동급 무리에서는 뒤처졌는데, 더 넓은 범위에서는 여전히 1등인 경우죠.

무리 안에서는 아래쪽이지만 동네 전체로 보면 위쪽인 셈입니다.
범위를 바꿔 보면 같은 아파트가 다르게 보입니다.