동급 아파트는 어떻게 고르나요

평수·과거 가격대·함께 움직인 궤적 등 여섯 관문을 모두 통과한 단지끼리만 동급으로 묶습니다.

2026-08-19

동급이 뭔가요

값이 늘 나란히 움직여 온 사이를 말합니다.

달리기를 생각해 봅시다. 같은 반 친구 다섯 명이 6년 동안 늘 비슷한 기록으로 뛰었어요.
그러면 실력이 비슷하다고 볼 수 있죠. 그런데 어제 갑자기 한 명이 훨씬 느렸다면
"컨디션이 안 좋았나?" 하고 물어볼 만합니다.

아파트도 같습니다. 10년 동안 값이 붙어 다녔다면 시장이 비슷하게 값매겨 온 것이고,
그러다 최근에만 벌어졌다면 볼 만한 신호입니다.

여기서 중요한 건, 동급을 정할 때 비싸다 싸다를 보지 않는다는 점입니다.
같이 움직였는지만 봅니다.

여섯 개 관문

두 단지가 동급이 되려면 아래를 모두 통과해야 합니다. 하나라도 걸리면 탈락입니다.

1. 비슷한 크기

평수가 서로 18% 안쪽이어야 합니다. 24평이면 대략 20평에서 28평까지요.

꼭 같은 평수일 필요는 없습니다. 25평과 27평은 사실상 같은 크기로 보는 게 맞으니까요.
다만 24평과 44평은 아예 다른 물건입니다.

2. 과거에 비슷한 가격대

비교하는 기간 동안 두 단지의 평균 가격이 서로 10% 안쪽이어야 합니다.

애초에 5억짜리와 15억짜리는 같은 급으로 볼 수 없습니다.
값이 우연히 비슷한 모양으로 움직였다 해도, 그건 같은 급이 아니라 우연입니다.

3. 함께 움직인 궤적 ★

이게 이 서비스의 심장입니다.

가격 자체가 아니라 두 값의 비율을 봅니다.

A가 5억, B가 6억이면 비율은 0.83입니다. 10년 내내 이 비율이 0.8에서 0.85 사이를
오갔다면, 둘은 붙어서 움직인 겁니다. 반대로 비율이 0.5에서 1.2까지 널뛰었다면
애초에 따로 움직인 거죠.

이 흔들림을 숫자로 재서 0.08 이하일 때만 동급으로 봅니다.

4. 충분한 실거래

거래가 없는 달은 직전 가격으로 채워 넣습니다. 그러면 그래프가 일직선이 됩니다.

그런데 일직선 두 개를 나란히 놓으면 어떻게 될까요.
비율이 전혀 안 흔들리니 3번 관문을 아주 훌륭하게 통과합니다.

가만히 있었을 뿐인데 "완벽하게 함께 움직였다"고 판정되는 셈이죠.
이걸 막기 위해 조건을 걸었습니다.

• 비교 기간의 15% 이상 달에 실제 거래가 있어야 함
• 기간 마지막 3분의 1에도 거래가 최소 한 건은 있어야 함

두 번째가 특히 중요합니다. 옛날엔 거래가 많았는데 최근 3년간 한 건도 없는 단지라면,
지금 값을 알 수 없으니 비교 대상이 될 수 없습니다.

5. 단지 규모와 평형

200세대 이상, 23평에서 40평까지만 다룹니다.

세대가 적으면 거래가 드물어서 한두 건에 값이 심하게 흔들립니다.
아주 작거나 아주 큰 평형은 비교할 상대가 마땅치 않고요.

6. 같은 단지 제외

한 아파트의 24평과 33평은 서로 동급이 될 수 없습니다.

같은 단지니까 값이 당연히 같이 움직입니다. 그걸 "동급"이라 부르면
아무 정보가 없는 셈이죠.

여섯 관문을 통과하면

통과한 단지들을 한 무리로 묶고, 그 무리의 중앙값을 구합니다.
내 아파트가 그 중앙값보다 눈에 띄게 낮으면 저평가 후보가 됩니다.

여기서 평균이 아니라 중앙값을 쓰는 이유가 있습니다.
무리에 유독 비싼 단지 하나가 끼면 평균이 확 올라가 버리는데,
중앙값은 줄을 세워 가운데 값을 고르니 그런 일이 없습니다.

실제 사례

안산 단원구의 두 단지입니다.

2016년부터 2023년까지는 두 값이 거의 겹쳐서 움직였습니다.
그런데 2023년 여름부터 갈라지기 시작해, 지금은 32.9% 벌어졌습니다.

화면에서 이 단지를 눌러 보면 두 선이 어디서 갈라졌는지 눈으로 보입니다.

비교 범위는 세 가지

같은 조건으로 판정하되, 어디까지 넓혀 볼지는 고를 수 있습니다.

• 구 — 같은 구 안에서만
• 시 — 같은 시 전체 (광역시는 시 전체)
• 전국 — 전국에서

같은 구 안에서는 평범해 보이는데 시 전체로 넓히면 낮게 나오는 경우가 꽤 있습니다.
그 구 자체가 통째로 싼 동네라면, 구 안에서만 봐서는 안 보이니까요.