전용면적 공급면적 차이 — 84㎡는 왜 34평인가요

실거래가에는 전용면적(㎡)만 나오는데 사람들은 '34평', '25평'이라고 부릅니다. 두 숫자가 어떻게 이어지는지, 아파트매치가 평형을 어떻게 계산하는지, 최근 1년 실거래에서 어떤 크기가 가장 많이 팔렸는지 정리했습니다.

2026-09-13

같은 집, 다른 숫자

국토교통부 실거래가에는 전용면적 84.97㎡ 같은 숫자가 찍혀 나옵니다.
그런데 사람들은 이 집을 34평이라고 부릅니다.

84를 3.3으로 나누면 25 남짓인데 왜 34평일까요.
답은 두 숫자가 서로 다른 넓이를 가리키기 때문입니다.

넓이에는 네 가지가 있습니다

아파트 분양 공고를 보면 넓이가 여러 줄로 나옵니다.

전용면적 — 현관문을 열고 들어가 우리 식구만 쓰는 공간입니다.
방, 거실, 주방, 욕실이 여기에 들어갑니다.
실거래가 자료에 나오는 넓이가 바로 이것입니다.

주거공용면적 — 같은 동 사람들이 함께 쓰는 공간입니다.
계단, 복도, 엘리베이터 앞 공간 같은 곳입니다.

공급면적 — 전용면적과 주거공용면적을 더한 넓이입니다.
사람들이 흔히 말하는 '몇 평형'은 대개 이 공급면적 기준입니다.

계약면적 — 공급면적에 지하주차장, 관리사무소, 경로당 같은
단지 전체의 공용 공간 몫을 더한 넓이입니다.

그리고 발코니(서비스 면적)는 이 넷 어디에도 들어가지 않습니다.
확장해서 방처럼 쓰더라도 서류상 넓이에는 잡히지 않습니다.
그래서 같은 전용면적이라도 발코니를 얼마나 넓게 뽑았는지에 따라 실제 체감이 달라집니다.

1평은 3.3058㎡

평은 옛 넓이 단위로, 1평 = 약 3.3058㎡입니다.

2007년부터 법정 계량 단위로 ㎡를 쓰도록 바뀌어 공식 서류에서는 평이 사라졌지만,
생활 속에서는 여전히 평이 더 익숙합니다.

그러니 34평형이라는 말은 공급면적이 약 112㎡라는 뜻입니다.
34 × 3.3058 = 112.4㎡입니다.

전용률 — 공급면적 중 전용이 차지하는 몫

전용면적 84㎡와 공급면적 112㎡의 비율, 즉 84 ÷ 112 = 약 75%를
전용률이라고 부릅니다.

전용률은 아파트 구조에 따라 다릅니다.

• 계단식(한 층에 두 집이 계단을 같이 쓰는 구조)은 공용 공간이 적어 전용률이 높은 편입니다
• 복도식(긴 복도를 따라 여러 집이 늘어선 구조)은 복도가 공용이라 조금 낮습니다
• 주상복합이나 초고층은 엘리베이터·로비 같은 공용 공간이 커서 더 낮은 경우가 많습니다

그래서 같은 전용 84㎡라도 단지에 따라 33평형, 34평형, 35평형으로 불리기도 합니다.

아파트매치는 이렇게 계산합니다

실거래가 자료에는 공급면적이 없습니다. 전용면적만 나옵니다.
단지마다 전용률을 일일이 알 수 없어서, 아파트매치는 전용률을 75%로 가정합니다.

평형 = 전용면적 ÷ 0.75 ÷ 3.3058

몇 가지 예를 들면 이렇습니다.

평당가도 같은 방식으로 냅니다. 거래 금액을 이렇게 구한 평형으로 나눈 값입니다.
전용률이 75%보다 낮은 주상복합은 실제 분양 평형보다 조금 작게,
높은 계단식 단지는 조금 크게 표시될 수 있습니다.
모든 단지에 같은 잣대를 쓰기 때문에, 단지끼리 견줄 때는 공정합니다.

59와 84가 유난히 많은 이유

실거래 목록을 보면 59㎡대와 84㎡대가 눈에 띄게 많습니다.
최근 1년(2025년 9월~2026년 8월 계약) 전국 아파트 매매 534,784건을 크기별로 나눠 봤습니다.

전용 59㎡대(59~60㎡)가 121,621건, 84㎡대(84~85㎡)가 193,831건으로
둘을 합치면 전체의 59.0%입니다.

84㎡대가 많은 이유는 국민주택규모에 있습니다.
주택법은 주거전용 85㎡ 이하를 국민주택규모로 정하고,
청약·세금·대출에서 이 기준 안팎으로 조건이 달라지는 경우가 많습니다.
그래서 건설사들은 85㎡를 넘지 않는 선에서 가장 넓게 만든 84㎡대를 대표 평형으로 지어 왔습니다.

59㎡대는 방 셋에 욕실 둘을 넣을 수 있는 작은 크기로 자리 잡으면서,
신혼부부와 1~2인 가구의 수요를 받아 두 번째 대표 평형이 됐습니다.

가장 자주 등장한 전용면적 숫자는 이렇습니다.

소수점 아래 숫자가 조금씩 다른 것은 단지마다 설계가 달라서입니다.
84.97㎡와 84.99㎡는 사실상 같은 34평형이지만, 자료에는 다른 숫자로 남습니다.

84A와 84B는 무엇이 다른가

분양 공고나 단지 안내도에는 84A, 84B, 84C처럼 같은 숫자 뒤에 알파벳이 붙어 있습니다.
전용면적은 비슷한데 집 모양(평면)이 다른 타입이라는 뜻입니다.

• 판상형: 거실과 방이 한 줄로 늘어서 앞뒤로 바람이 잘 통하는 구조
• 타워형: 여러 방향으로 창이 나서 조망이 좋은 대신 구석 공간이 생기기 쉬운 구조
• 방 개수·욕실 위치·발코니 폭의 차이

실거래 자료에는 타입 이름이 나오지 않습니다.
그래서 84A와 84B는 84.97㎡, 84.93㎡처럼 소수점 아래 숫자 차이로만 드러납니다.
같은 단지에서 전용면적이 조금 다른 거래 두 건의 값이 수천만 원씩 벌어져 있다면,
층 차이뿐 아니라 타입 차이일 가능성도 생각해 보세요.
대체로 판상형·남향 위주 타입이 더 비싸게 거래되는 경우가 많습니다.

넓이를 볼 때 조심할 것

다른 사이트와 평형 표기가 다를 수 있습니다.
분양 공고의 공급면적을 그대로 쓰는 곳도 있고, 전용면적만 보여 주는 곳도 있습니다.
같은 집이 한쪽에서는 33평, 다른 쪽에서는 34평으로 보이는 이유입니다.

'평당가'는 어떤 넓이로 나눴는지 확인하세요.
전용면적으로 나눈 평당가와 공급면적으로 나눈 평당가는 25% 이상 차이 납니다.
두 사이트의 평당가를 그대로 비교하면 엉뚱한 결론이 나옵니다.

같은 평형이라도 구조가 다르면 다른 집입니다.
판상형과 타워형, 방 셋과 방 넷, 발코니 확장 여부에 따라
같은 34평이라도 쓰임새와 값이 다릅니다.

정리

• 실거래가 자료의 넓이는 전용면적(우리 집 안쪽)입니다
• 흔히 말하는 '몇 평형'은 공급면적(전용 + 계단·복도) 기준입니다
• 1평은 3.3058㎡, 전용 84㎡는 공급 약 112㎡라서 34평형입니다
• 아파트매치는 전용률 75%를 가정해 모든 단지에 같은 잣대로 평형을 계산합니다
• 최근 1년 거래의 59.0%가 59㎡대·84㎡대입니다

이 사이트는 국토교통부 실거래가를 정리해 보여 드릴 뿐이며,
투자 판단의 책임은 이용자 본인에게 있습니다.