오늘의 매치는 어떻게 뽑나요
동급 무리 중앙값보다 10% 이상 낮고, 최근 6개월 실거래가 3건 이상인 단지만 오늘의 매치에 올립니다.
두 가지 조건뿐입니다
- 동급 무리 중앙값보다 10% 이상 낮다
- 최근 6개월 실거래가 3건 이상이다
앞의 것은 "뒤처졌다"는 뜻이고, 뒤의 것은 "그 숫자를 믿을 수 있다"는 뜻입니다.
현재가는 어떻게 정하나요
최근 6개월 거래를 줄 세워 위쪽 4분의 1 지점을 씁니다.
왜 이렇게 할까요. 세 가지를 다 해보고 고른 방법입니다.
최고가를 쓰면 — 거래가 많은 단지가 무조건 이깁니다.
100번 팔린 단지는 그중 하나가 유독 비쌀 확률이 높으니까요.
중앙값을 쓰면 — 1층 급매까지 그대로 반영됩니다.
같은 아파트라도 1층과 15층은 값이 꽤 다른데, 중앙값은 그걸 섞어 버립니다.
위쪽 4분의 1을 쓰면 — 아래쪽 싼 거래를 덜어내니
저층·급매·증여성 거래에 덜 흔들립니다.
실제로 채점해 봤습니다. 3개월 뒤 실제 거래값을 얼마나 잘 맞히는지 재보니
이 방법이 가장 정확했습니다.
그런데 함정이 있습니다
"아래쪽 4분의 1을 버린다"는 건 줄에 사람이 여럿 있을 때 통하는 얘기입니다.
줄에 한 명뿐이면 어떻게 될까요.
그 한 명이 1등이자 꼴찌이자 위쪽 4분의 1입니다. 버릴 아래쪽이 없습니다.
이걸 실제로 겪었습니다.
서울 강남구 어느 아파트 37평이 13억으로 잡혔습니다.
같은 급 단지들 중앙값은 25.5억이었으니, 49% 저평가로 1등에 올랐죠.
그런데 강남 37평이 13억일 리가 없습니다.
확인해 보니 그 6개월에 거래가 딱 한 건이었습니다.
증여성으로 보이는 저가 거래 하나가 그대로 시세가 된 겁니다.
전국 후보 5,256개를 세어 보니 거래 1건짜리가 454개(8.6%) 였고,
격차 상위권을 이들이 차지하고 있었습니다.
그래서 3건 조건을 넣었습니다
최근 6개월 실거래가 3건 이상인 단지만 오늘의 매치에 올립니다.
왜 3건인가요.
- 1건은 방금 본 것처럼 위험합니다
- 2건도 부족합니다. 증여 1건 + 정상 1건이면 위쪽 4분의 1이 그 중간이라 여전히 끌려갑니다
- 대장 판정이 이미 3건이라, 두 잣대가 통일됩니다
이걸 넣으니 후보가 584개에서 428개로 줄었습니다.
줄어든 게 손실처럼 보이지만, 빠진 것들은 애초에 근거가 얇았던 항목들입니다.
한 가지 아쉬운 점
비싼 동네가 더 많이 빠졌습니다.
20억짜리 아파트는 6개월에 두세 건 거래되기도 어렵습니다.
반면 싼 동네는 거래가 활발하죠. 그래서 거래 건수로 거르면
고가 지역이 먼저 잘려 나갑니다.
강동구처럼 후보가 아예 0이 된 구도 있습니다.
그건 "강동구에 저평가가 없다"는 뜻이 아니라
"믿을 만한 근거로 말할 수 있는 게 오늘은 없다" 는 뜻입니다.
없는 걸 있다고 하는 것보다는 낫다고 봤습니다.
걸러진 단지는 사라지나요
아닙니다. 추천 목록에서만 빠집니다.
지도에서 그 단지를 눌러 보면 차트도 나오고, 동급 무리에도 그대로 남아 있습니다.
다른 단지를 볼 때 비교 상대로도 계속 쓰입니다.
"이건 좀 더 확인해 보고 판단하세요"에 해당하는 항목을
앞줄에 세우지 않는 것뿐입니다.
화면마다 숫자가 같아야 합니다
한동안 화면마다 숫자가 달랐습니다.
홈 화면의 별 개수는 같은 구 기준으로 셌고, 오늘의 저평가 페이지는
같은 시 기준으로 셌습니다. 그래서 홈에는 428, 페이지에는 414로 나왔죠.
둘 다 맞는 숫자였지만, 보는 사람은 어느 쪽을 믿어야 할지 알 수 없습니다.
지금은 전부 시 기준 하나로 통일했습니다.
홈의 별 개수, 시·도별 바로가기, 구별 목록, 오늘의 저평가 페이지가 다 같은 숫자입니다.
평당가별 보기까지 같은 기준으로 맞췄습니다.
어느 화면에서 봐도 한 아파트의 숫자는 하나입니다.
줄은 어떻게 세우나요
같은 시 안에서 비교한 값을 기준으로 세웁니다.
같은 구 안에서만 보면 그 구 자체가 통째로 싼 동네일 때
아무것도 안 보입니다. 시 전체로 넓히면 그런 지역이 드러납니다.
그래서 오늘의 매치·지역별 매치·오늘의 저평가 페이지가
모두 같은 잣대를 씁니다. 한 단지가 어디서 봐도 같은 숫자로 나옵니다.