지역 분석 — 아파트 매매·전세지수 · 거래량 · 3년 누적 입주물량
시·도별 아파트 매매지수·전세지수와 거래량, 3년 누적 입주물량을 한 화면에 겹쳐 봅니다. 거래량이 값보다 몇 달 먼저 움직였는지, 입주물량이 많은 해 뒤에 값이 어땠는지 한국부동산원 통계로 계산했습니다.
시·도별 아파트 매매지수, 거래량, 입주물량을 같은 시간 축에 겹쳐 그렸습니다. 값이 오르내리기 전에 거래가 먼저 늘거나 줄었는지, 입주가 몰린 해 뒤에 값이 어땠는지를 한눈에 볼 수 있습니다. 마지막 자료: 매매지수 2026.07 · 거래량 2026.08 · 분양 2026.08.
계산해 보니
거래량은 값보다 먼저 움직였습니다. 거래량의 1년 변화와 같은 달 지수의 1년 변화는 관계가 거의 없었지만, 거래량 변화와 그 뒤 12개월 지수 변화를 견주면 시·도 16곳 중 16곳에서 같은 방향(상관계수 0.2 이상)이었습니다. 상관계수는 +0.24~+0.71였고, 가장 뚜렷한 곳은 부산(+0.71)입니다. 거래가 1년 전보다 크게 늘기 시작하면 그 뒤 몇 달 동안 값도 오르는 쪽으로 기우는 경향이 있었다는 뜻입니다.
입주물량과 이듬해 값의 관계는 지역마다 달랐고 대체로 약했습니다. 3년 누적 입주물량과 이듬해 지수 변화의 상관계수가 ±0.3 안쪽인 곳이 16곳 중 9곳이었습니다. 입주가 많은 해는 대개 그 전 몇 해 값이 좋아 분양이 많았던 결과여서, 입주물량 하나만으로 이듬해 값을 점치기는 어렵습니다. 그래프에서 막대가 유난히 높은 해와 그 뒤 지수의 움직임을 함께 살펴보세요.
'거래량이 바닥이면 값도 바닥'일까요. 그래프의 ▼는 앞뒤 1년 반 가운데 거래가 가장 적었던 달입니다. 시·도 16곳에서 이런 달이 59번 있었고, 그 뒤 12개월 지수 변화의 중앙값은 +0.7%(오른 경우 59%)였습니다. 아무 달이나 골랐을 때(+2.0%, 오른 경우 63%)보다 나을 게 없었습니다. 거래량 바닥 앞뒤 6개월 안에 지수도 바닥을 찍은 경우는 59번 중 24번이었습니다. 맞아떨어진 때는 주로 큰 하락장의 끝(2019년 초, 2022년 말)이었고, 값이 오르는 중에 거래만 잠깐 줄어든 때는 값이 바닥이 아니었습니다. 거래량 바닥은 '값이 바닥일 수 있다'는 신호이지, 그것만으로 바닥이라고 단정할 수는 없습니다.
'전세가 매매보다 먼저 움직인다'는 말은 맞았지만, 앞서는 기간은 짧았습니다. 전세지수 1년 변화와 몇 달 뒤 매매지수 1년 변화를 견줘 가장 잘 맞는 시차를 찾았더니, 시·도 16곳 중 14곳은 전세가 1~4개월 먼저 움직일 때, 2곳은 같은 달끼리 가장 잘 맞았습니다(서울은 같은 달). '전세가 6개월 먼저'인 경우가 '매매가 6개월 먼저'인 경우보다 잘 맞은 곳이 15곳이라, 방향은 전세 → 매매입니다. 다만 앞서는 효과는 지방에서 뚜렷했고, 12개월 넘게 앞서면 관계가 거의 사라졌습니다(전세 1년 변화와 그 뒤 12개월 매매 변화의 상관 중앙 +0.42). 그래프에서 초록 선(전세)이 먼저 꺾이거나 고개를 드는지 살펴보되, 몇 달 앞의 신호로 읽는 편이 맞습니다.
3년 누적 입주는 전국 기준 63.8만세대(2025년까지 3년)에서 48.5만세대(2028년까지 3년, 예상)로 줄어듭니다. 가장 크게 줄어드는 곳은 대구, 세종, 경남, 가장 많이 늘어나는 곳은 울산, 대전, 부산입니다.
지역별 요약
| 지역 | 지수 1년 | 12개월 거래 | 3년 누적 입주 2025→2028 | 거래→12개월 뒤 |
|---|---|---|---|---|
| 전국 | +5.4% | 51.5만 -0.9% | 63.8만 → 48.5만 | +0.49 |
| 수도권 | +9.1% | 30.0만 +21.2% | 34.2만 → 29.3만 | +0.34 |
| 지방 | +0.8% | 26.1만 -4.3% | 29.4만 → 20.0만 | +0.59 |
| 서울 | +14.6% | 8.0만 +11.1% | 7.1만 → 5.6만 | +0.24 |
| 경기 | +7.3% | 18.6만 +28.6% | 20.8만 → 17.8만 | +0.41 |
| 인천 | -0.3% | 3.3만 +10.1% | 6.6만 → 5.2만 | +0.30 |
| 부산 | +1.3% | 4.0만 +27.1% | 4.0만 → 4.9만 | +0.71 |
| 대구 | +0.2% | 2.8만 +15.5% | 5.0만 → 4,770 | +0.27 |
| 대전 | +2.1% | 1.8만 +18.6% | 1.8만 → 2.6만 | +0.31 |
| 울산 | +2.9% | 1.7만 +6.4% | 1.2만 → 1.7만 | +0.64 |
| 세종 | -0.7% | 7,263 +15.7% | 5,107 → 1,739 | +0.50 |
| 전남광주 | -0.1% | 3.1만 -8.0% | 2.5만 → 2.1만 | +0.48 |
| 강원 | -0.7% | 1.8만 -0.6% | 2.0만 → 1.4만 | +0.58 |
| 충북 | -0.1% | 2.2만 +3.9% | 1.6만 → 1.1만 | +0.55 |
| 충남 | -1.0% | 2.6만 +3.6% | 3.6만 → 2.9만 | +0.51 |
| 전북 | +4.2% | 2.3만 +7.9% | 8,542 → 5,228 | +0.62 |
| 경북 | -0.1% | 2.5만 +5.9% | 2.5만 → 1.1만 | +0.43 |
| 경남 | +1.7% | 3.9만 +15.5% | 3.4만 → 1.4만 | +0.59 |
| 제주 | -2.0% | 3,121 +20.9% | 1,327 → 600 | +0.26 |
'거래→12개월 뒤'는 거래량의 1년 변화(최근 3개월 합 기준)와 그 뒤 12개월 지수 변화의 상관계수입니다. 1에 가까울수록 같은 방향으로 움직였다는 뜻이며, 원인과 결과를 뜻하지는 않습니다.
자료와 계산 방법
- 매매지수: 한국부동산원 (월) 지역별 매매지수_아파트(2026년 6월 = 100). 광주·전남은 2026년 통합 뒤 '전남광주'로 나와, 그 전 달은 두 지역 지수의 평균으로 이었습니다.
- 전세지수: 한국부동산원 (월) 지역별 전세지수_아파트. 매매지수와 같은 기준 달(=100)이라 같은 축에 그렸습니다. 두 지수의 높이 차이는 가격 수준의 차이가 아니라 기준 달 이후 움직임의 차이입니다.
- 거래량: 한국부동산원 (월) 행정구역별 아파트매매거래현황의 거래 동(호)수입니다.
- 지난 입주: 아파트매치가 모은 단지 목록의 준공년도별 세대수 합입니다(아파트만, 2024년까지). 거래된 적이 있는 단지만 들어가 실제보다 조금 적을 수 있습니다.
- 앞으로 입주(예상): 한국부동산원 지역별 신규 분양세대수를 30개월 뒤 입주로 보고, 지역마다 과거 6년 실제 입주와의 비율로 보정했습니다. 분양 통계에는 재건축 조합원 몫이 빠져 서울은 실제의 절반에도 못 미치기 때문입니다. 실제 입주 시기는 단지마다 다릅니다.
- 3년 누적 입주: 그해와 앞선 두 해 입주물량의 합입니다.
자료: 한국부동산원 R-ONE 부동산통계, 국토교통부 실거래가 · 마지막 갱신 2026-10-11. 이 사이트는 통계를 정리해 보여 드릴 뿐이며, 투자 판단의 책임은 이용자 본인에게 있습니다.