실거래 해제 뜻 — 취소된 거래는 얼마나 되나
실거래가 목록에 올라온 거래도 나중에 계약이 취소될 수 있습니다. 해마다 몇 %가 취소되는지, 비싼 집일수록 더 자주 취소되는지, 역대 최고가 거래는 정말 자주 취소되는지 전국 실거래 자료로 세어 봤습니다.
올라온 거래가 사라지기도 합니다
실거래가 목록에서 봤던 거래가 며칠 뒤 다시 보니 '해제' 표시가 붙어 있을 때가 있습니다.
계약서를 썼다가 없던 일로 한 거래라는 뜻입니다.
계약금을 돌려받거나 포기하고 계약을 깨는 일은 생각보다 흔합니다.
- 사는 사람의 대출이 막히거나 자금 계획이 틀어진 경우
- 파는 사람이 값이 더 오를 것 같아 계약금의 두 배를 물어 주고 계약을 깬 경우
- 조건이 맞지 않아 서로 합의해 없던 일로 한 경우
- 처음 신고를 잘못해 취소하고 다시 신고한 경우
해제 신고도 30일 안에
2020년 2월부터 계약이 취소되면 취소가 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고를 하도록 바뀌었습니다.
같은 때 거래 신고 기한도 60일에서 30일로 줄었습니다.
그래서 국토교통부 공개 자료에서 해제 표시는 2020년 계약분부터 나옵니다.
아파트매치가 가진 자료에서도 2019년 계약에는 해제 표시가 한 건도 없고, 2020년 계약부터 붙어 있습니다.
해마다 몇 %가 취소됐나
전국 아파트 매매 실거래를 계약 연도별로 세었습니다.
| 계약 연도 | 전국 거래 | 해제 | 해제 비율 | 서울 해제 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 2020년 | 856,190건 | 41,676건 | 4.9% | 3.8% |
| 2021년 | 603,155건 | 28,444건 | 4.7% | 3.4% |
| 2022년 | 272,717건 | 14,292건 | 5.2% | 5.9% |
| 2023년 | 398,146건 | 18,379건 | 4.6% | 4.3% |
| 2024년 | 470,164건 | 26,955건 | 5.7% | 4.5% |
| 2025년 | 542,306건 | 36,396건 | 6.7% | 7.7% |
| 2026년(9월 11일까지) | 377,861건 | 15,196건 | 4.0% | 2.8% |
대략 스무 건에 한 건꼴로 취소됩니다.
2025년에는 비율이 올라 전국 6.7%, 서울 7.7%였습니다.
2026년 숫자가 낮은 것은 아직 취소될 시간이 덜 지나서입니다.
취소는 계약하고 몇 주, 몇 달 뒤에 생기므로 최근 계약일수록 해제 비율이 낮게 보이다가 시간이 지나며 올라갑니다.
올해와 작년의 해제 비율을 그대로 비교하면 안 되는 이유입니다.
비싼 집일수록 더 자주 취소됩니다
2025년 계약을 거래 금액대별로 나눠 봤습니다.
| 거래 금액 | 거래 | 해제 비율 |
|---|---|---|
| 3억 원 미만 | 209,939건 | 5.3% |
| 3~6억 원 | 175,041건 | 7.1% |
| 6~10억 원 | 91,690건 | 8.1% |
| 10~20억 원 | 52,569건 | 8.4% |
| 20억 원 이상 | 13,067건 | 8.5% |
금액이 클수록 해제 비율이 높았습니다.
큰돈이 오가는 거래일수록 대출 규제나 자금 조달에 걸리기 쉽고,
값이 빠르게 움직이는 시기에는 파는 쪽이 계약을 되돌리고 싶어질 여지도 큽니다.
지역별로는 2025년 기준 부산(8.1%), 세종(8.0%), 서울(7.7%)이 높았고
충북(5.0%), 경북(5.2%)이 낮았습니다.
역대 최고가 거래는 더 자주 취소될까
"신고가를 일부러 높게 신고해 놓고 나중에 취소해 시세를 띄운다"는 이야기가 있습니다.
실제로 그런 사례가 적발되기도 했습니다.
그렇다면 전체적으로도 신고가 거래가 더 자주 취소될까요.
같은 단지·같은 평형에서 먼저 있던(취소되지 않은) 거래가 3건 이상이고
그 모두보다 비싼 거래를 신고가로 보고, 나머지 거래와 해제 비율을 비교했습니다.
| 계약 연도 | 신고가 거래 | 신고가 중 해제 | 그 밖의 거래 중 해제 |
|---|---|---|---|
| 2020년 | 124,909건 | 3.5% | 5.1% |
| 2021년 | 119,829건 | 3.4% | 5.0% |
| 2022년 | 25,969건 | 5.0% | 5.2% |
| 2023년 | 10,911건 | 4.6% | 4.5% |
| 2024년 | 13,995건 | 4.6% | 5.7% |
| 2025년 | 25,804건 | 4.5% | 6.8% |
결과는 예상과 달랐습니다.
신고가 거래가 취소되는 비율은 다른 거래보다 높지 않았고, 대부분의 해에는 오히려 낮았습니다.
이 결과가 "신고가 부풀리기는 없다"는 뜻은 아닙니다.
수십만 건을 합친 평균에서는 드러나지 않을 만큼 드문 일이라는 뜻입니다.
특정 단지에서 신고가가 찍혔다가 해제된 기록이 반복된다면 그 단지는 따로 살펴볼 만합니다.
계약을 깨면 계약금은 어떻게 되나
아파트 매매 계약금은 보통 거래 금액의 10% 안팎입니다.
민법은 계약금을 해약금으로 봅니다. 따로 정한 것이 없다면 이렇게 됩니다.
- 사는 사람이 계약을 깨면 낸 계약금을 포기합니다
- 파는 사람이 계약을 깨면 받은 계약금의 두 배를 돌려줍니다
이렇게 한쪽 마음대로 계약을 없던 일로 할 수 있는 것은
상대방이 중도금을 내는 등 계약 이행에 들어가기 전까지입니다.
그 뒤에는 합의하거나 법적인 해제 사유가 있어야 합니다.
값이 빠르게 오르던 시기에 파는 쪽이 계약금 두 배를 물어 주고 계약을 깨는 일이 늘어난 것도 이 때문입니다.
두 배를 물어 줘도 다시 팔면 남는다고 판단한 것입니다.
그래서 해제가 늘어나는 흐름은 값이 급하게 움직이는 시기의 신호로 읽히기도 합니다.
우리 단지 해제 기록 확인하는 법
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지를 찾으면 거래마다 해제 여부와 해제 사유 발생일이 표시됩니다.
같은 단지·같은 평형에서 높은 값이 찍혔다가 해제되는 일이 되풀이된다면,
그 단지의 최근 최고가는 조심해서 받아들이는 편이 좋습니다.
아파트매치는 이렇게 다룹니다
- 해제된 거래는 모든 계산에서 뺍니다. 현재가, 동급 비교, 월별 거래량, 신고가 판정 모두 같습니다
- 매일 최근 6개월 자료를 새로 받습니다. 며칠 전 올라온 거래에 해제 표시가 새로 붙으면 다음 날 반영됩니다
- 신고가를 판정할 때 먼저 있던 거래 중 해제된 것은 비교 대상에서 뺍니다. 취소된 높은 값이 기준이 되면 그 뒤 거래가 신고가로 잡히지 않기 때문입니다
해제 표시를 볼 때 조심할 것
- 최근 거래는 아직 해제될 수 있습니다. 오늘 본 최고가가 한 달 뒤 사라질 수도 있습니다
- 한 지역만 거래량이 크게 줄었다면 그 달 해제가 많았는지 확인해 보세요. 한 지역에서 한 달 거래의 30%가 취소된 경우도 있었습니다
- 해제는 계약금이 오간 뒤의 일입니다. 해제가 늘었다는 건 계약 뒤 사정이 바뀐 사람이 많았다는 신호일 수 있습니다
정리
- 아파트 매매 실거래의 5% 안팎은 나중에 취소됩니다. 2025년 계약은 6.7%였습니다
- 비쌀수록 해제 비율이 높았습니다. 3억 원 미만 5.3%, 20억 원 이상 8.5%입니다
- 신고가 거래가 더 자주 취소되지는 않았습니다. 대부분의 해에 다른 거래보다 낮았습니다
- 최근 계약은 아직 취소될 시간이 남아 해제 비율이 낮게 보입니다
- 계약을 깨면 사는 쪽은 계약금을 포기하고, 파는 쪽은 계약금의 두 배를 돌려주는 것이 기본입니다
- 같은 단지에서 높은 값이 찍혔다 해제되는 일이 되풀이되면 최근 최고가를 조심해서 보세요
거래가 올라오는 시점에 대해서는 실거래가는 언제 올라오나요를 함께 보세요.
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