현재가는 어떻게 정하나요 — 마지막 거래가를 쓰지 않는 이유

아파트의 '지금 값'을 마지막 거래 한 건으로 정하면 층·급매·증여에 따라 크게 흔들립니다. 아파트매치가 최근 6개월 거래의 상위 25% 값을 쓰는 이유와, 여러 방법을 실제로 채점해 본 결과.

2026-09-13

가장 쉬운 방법의 함정

어떤 아파트가 지금 얼마냐고 물으면 대부분 가장 최근에 팔린 값을 떠올립니다.
포털 시세 화면도, 단지 앞 부동산 유리창도 대개 그 숫자부터 보여 줍니다.

간단하고 틀린 말도 아닙니다. 그런데 한 건에 기대면 생각보다 자주 엇나갑니다.

같은 평형이라도 층에 따라 값이 다릅니다.
지난달 팔린 한 건이 2층이면 그 단지 '시세'는 저층 값이 되고,
이번 달 팔린 한 건이 21층이면 갑자기 몇천만 원 오른 것처럼 보입니다.
아무것도 변하지 않았는데 숫자만 흔들립니다.

급하게 판 집도 섞입니다.
이사 날짜가 급하거나 세금 문제로 서둘러 판 집은 시세보다 낮게 거래됩니다.

가족끼리 넘긴 집도 실거래가로 올라옵니다.
부모와 자식 사이처럼 특수한 관계에서 이뤄진 거래는
시세보다 수억 원 낮게 신고되기도 합니다. 12억 원대 단지에 6.9억 원짜리 한 건이 찍히는 식입니다.
이 한 건이 마지막 거래라면, 그 단지는 갑자기 40% 넘게 싸진 아파트가 됩니다.

아파트매치는 비슷한 급의 단지와 값을 견줘 "지금 덜 오른 곳"을 찾는 서비스라,
이런 흔들림이 곧바로 가짜 저평가로 이어집니다. 그래서 현재가를 정하는 방법에 공을 들였습니다.

여러 방법을 놓고 채점했습니다

머릿속으로 그럴듯한 방법을 고르지 않고, 실제 거래로 점수를 매겼습니다.

방법은 이렇습니다.

1. 시계를 3개월 전으로 돌립니다
2. 그 시점까지의 거래만 가지고 각 방법으로 현재가를 냅니다
3. 그 뒤 실제로 3개월 동안 팔린 값의 중앙값과 얼마나 차이 나는지 잽니다
4. 단지·평형 1,594개에 대해 같은 채점을 반복해 평균 오차를 냅니다

미래를 가장 잘 맞힌 방법이 '지금 값'도 가장 잘 대표한다고 보는 것입니다.

예전에 쓰던 방식은 두 번째 줄입니다. 최근 1개월에 거래가 있으면 그것만 봤기 때문에
열에 넷은 거래 한 건이 곧 현재가였습니다. 순위가 우연히 찍힌 한 건에 뒤집히곤 했습니다.

이 밖에도 튀는 값을 수학적으로 걸러내는 방법 몇 가지를 시험했지만
모두 오차가 오히려 커져서 버렸습니다.

왜 '상위 25%'인가

거래 값을 낮은 것부터 높은 것까지 줄 세웠을 때,
아래에서 4분의 3 지점에 있는 값을 씁니다.

아래쪽을 덜 봅니다.
급매, 저층, 가족 간 거래는 대개 낮은 쪽에 몰립니다.
상위 25% 지점은 이런 값이 몇 건 섞여도 잘 끌려 내려가지 않습니다.
그래서 증여 의심 거래를 따로 골라내는 단계가 없어도 됩니다.

사람들이 떠올리는 값에 가깝습니다.
"그 아파트 34평 얼마야?" 할 때 떠올리는 건 1층 급매 값이 아니라
볕 잘 드는 중간층 이상의 값입니다. 중앙값보다 상위 25%가 그 감각에 가깝습니다.

최고가는 쓰지 않습니다.
최고가를 쓰면 거래가 많은 단지가 무조건 유리합니다.
거래가 50건이면 그중 하나쯤은 유난히 비싼 값이 나오기 마련이라서입니다.
분위수는 거래 건수가 달라도 같은 자리를 가리키니 공정합니다.

예로 계산해 보면

어느 단지 34평의 최근 6개월 거래가 아래 아홉 건이라고 해 보겠습니다. 가장 최근 거래는 6.1억 원입니다.

낮은 값부터 줄 세우면 6.1 · 8.2 · 8.5 · 9.0 · 9.1 · 9.3 · 9.4 · 9.6 · 9.8입니다.

• 마지막 거래가로 보면 → 6.1억 원. 한 달 새 3억 원 넘게 떨어진 단지가 됩니다
• 중앙값(한가운데 값)으로 보면 → 9.1억 원
• 상위 25%(아래에서 4분의 3 지점)로 보면 → 9.4억 원

가족 간 거래 한 건과 급매·저층 거래가 섞여 있어도,
상위 25% 값은 이 단지 중간층 이상의 보통 거래 수준에 머뭅니다.
만약 여기서 6.1억 원 거래가 없었다면 상위 25% 값은 9.45억 원 정도로, 거의 달라지지 않습니다.
한두 건의 튀는 값에 흔들리지 않는다는 것이 이 방법의 가장 큰 장점입니다.

거래가 없거나 적으면

최근 6개월에 거래가 없으면 현재가를 비워 둡니다.
예전에는 12개월, 24개월까지 넓혀서라도 값을 찾았는데,
그러다 보니 몇 년 전 비쌀 때의 값이 현재가로 올라왔습니다.
마지막 거래가 6.6억 원인 단지가 11.8억 원으로 표시된 적도 있습니다.
오래된 값을 끌어오느니 비워 두는 편이 정직합니다.

거래가 3건 미만이면 저평가 표시(★)를 붙이지 않습니다.
거래가 한 건뿐이면 버릴 아래쪽이 없어서 그 한 건이 그대로 현재가가 됩니다.
실제로 저평가 후보를 세어 보니 5,256개 중 454개(8.6%)가 거래 한 건짜리였고,
이들이 격차 순위 윗자리를 차지하고 있었습니다.
그래서 값은 보여 드리되 별표만 떼었습니다.

증여 의심 거래는 지우지 않습니다

동급 단지를 고를 때는 과거 몇 년의 값 흐름을 비교합니다.
이때는 한 달치 값이 뚝 떨어져 있으면 흐름이 통째로 달라 보여서,
실제로 비슷한 단지가 동급에서 빠지는 일이 생겼습니다.

그래서 동급을 판정할 때만 이렇게 합니다.

• 각 거래를 직전 6개월 거래의 중앙값과 비교합니다
• 30% 넘게 낮으면 증여 의심으로 보고 판정에서 뺍니다
• 직전 6개월에 거래가 없으면 그 이전 거래 전체와 비교합니다

하지만 차트에는 그 거래를 그대로 둡니다.
실제로 신고된 기록이고, 그런 거래가 있었다는 사실도 정보이기 때문입니다.
우리가 할 일은 기록을 지우는 것이 아니라 판단에 덜 휘둘리게 하는 것입니다.

차트 선도 같은 잣대입니다

단지 차트의 월별 선도 그 달 거래의 상위 25%로 그립니다.
예전에는 선은 중앙값, 현재가는 상위 25%라서
차트 끝 숫자와 지도 표시 숫자가 서로 달라 헷갈린다는 의견이 있었습니다.
지금은 한 가지 잣대로 맞췄습니다.

이 방법의 한계

어떤 방법도 완벽하지는 않습니다. 알고 보시면 좋은 점들입니다.

• 값이 빠르게 오르거나 내릴 때는 한발 늦습니다. 6개월치를 보기 때문에 최근 두세 달의 급한 변화가 덜 반영됩니다
• 입주 초기 단지는 흔들립니다. 분양권·입주 물량이 한꺼번에 나오면 값의 폭이 넓습니다
• 한 단지 안의 동·향 차이는 구분하지 못합니다. 실거래 자료에 동과 향이 나오지 않기 때문입니다
• 최근 거래는 아직 덜 들어와 있습니다. 계약 뒤 30일 안에 신고하면 되므로, 최근 한 달 치는 계속 채워집니다

정리

• 마지막 거래 한 건은 층·급매·증여에 따라 크게 흔들립니다
• 아파트매치의 현재가는 최근 6개월 거래의 상위 25% 값입니다
• 3개월 뒤 실제 거래로 채점했을 때 오차가 3.73%로 가장 작았습니다
• 6개월 안에 거래가 없으면 비워 두고, 3건 미만이면 저평가 표시를 붙이지 않습니다
• 증여 의심 거래는 판정에서만 빼고 차트에는 남깁니다

더 궁금한 점은 동급 아파트는 어떻게 고르나요와 함께 보시면 이해가 쉽습니다.

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