실거래 신고와 등기의 차이 — '등기일자' 칸 읽는 법
실거래가에 올라온 거래는 '계약했다는 신고'일 뿐, 집주인이 바뀌었다는 뜻은 아닙니다. 신고와 소유권이전등기가 어떻게 다른지, 계약 뒤 등기까지 며칠 걸리는지, 등기가 끝내 안 된 거래는 얼마나 되는지 전국 실거래로 살펴봤습니다.
신고는 계약, 등기는 소유권
아파트를 사고팔면 서류 절차가 두 번 있습니다.
실거래 신고 — 계약서를 쓰고 30일 안에 시·군·구에 거래 내용을 알리는 것입니다.
국토교통부 실거래가 목록에 올라오는 것은 이 신고입니다.
소유권이전등기 — 잔금을 치르고 60일 안에 등기소에 집주인이 바뀌었다고 올리는 것입니다.
이것이 끝나야 법적으로 사는 사람이 새 주인이 됩니다.
그러니 실거래가 목록에서 거래를 봤다면, 그건 "이 값에 계약했다"는 기록입니다.
"이 값에 집이 넘어갔다"는 기록은 등기가 끝난 뒤에야 생깁니다.
| 실거래 신고 | 소유권이전등기 | |
|---|---|---|
| 언제 | 계약 후 30일 안 | 잔금 후 60일 안 |
| 어디에 | 시·군·구청 (온라인 가능) | 법원 등기소 |
| 누가 | 중개사 또는 당사자 | 사는 사람(보통 법무사가 대행) |
| 뜻 | 계약했다 | 주인이 바뀌었다 |
| 취소되면 | 해제 신고 | 등기 자체가 안 됨 |
왜 '등기일자'를 공개하게 됐나
한동안 높은 값에 계약을 신고했다가 나중에 취소하는 일이 문제가 됐습니다.
신고가가 찍히면 그 값이 주변 시세의 기준처럼 쓰이는데,
실제로는 집이 넘어가지 않은 거래였던 것입니다.
그래서 국토교통부는 2023년부터 실거래가 공개 자료에 등기일자를 함께 보여 주고 있습니다.
등기일자가 찍힌 거래는 실제로 잔금을 치르고 주인이 바뀐 거래라는 확인이 됩니다.
계약하고 등기까지 며칠 걸릴까
2024년 11월부터 2026년 6월까지 계약된 전국 아파트 매매 가운데
등기일자가 찍힌 거래로 계약일부터 등기일까지 걸린 날을 셌습니다.
| 계약 뒤 | 등기가 끝난 거래 |
|---|---|
| 30일 안 | 24.1% |
| 60일 안 | 51.2% |
| 90일 안 | 80.1% |
| 120일 안 | 93.7% |
| 180일 안 | 98.9% |
중앙값은 59일입니다.
절반은 두 달 안에, 열에 여덟은 석 달 안에 등기까지 끝났습니다.
아파트 매매는 보통 계약 → 중도금 → 잔금 순서로 한두 달에서 석 달에 걸쳐 치르고,
잔금 날 법무사가 바로 등기를 신청하는 경우가 많습니다.
그래서 잔금 날짜가 곧 등기 날짜에 가깝습니다.
최근 거래는 대부분 아직 등기 전입니다
이 자료를 받은 2026년 8월 말 기준으로 계약한 달마다 등기가 끝난 비율입니다.
| 계약한 달 | 거래 | 등기 끝남 |
|---|---|---|
| 2025년 12월 | 41,654건 | 99.0% |
| 2026년 1월 | 48,023건 | 98.7% |
| 2026년 2월 | 40,923건 | 98.2% |
| 2026년 3월 | 49,055건 | 95.7% |
| 2026년 4월 | 49,370건 | 88.6% |
| 2026년 5월 | 49,058건 | 66.5% |
| 2026년 6월 | 44,963건 | 41.3% |
두세 달 전 계약은 절반 가까이가 아직 등기 전입니다.
그러니 최근 거래에 등기일자가 비어 있다고 수상하게 볼 일은 아닙니다.
잔금이 아직 남았을 뿐인 경우가 대부분입니다.
등기가 끝내 안 되는 거래
계약하고 8개월 넘게 지난 거래(2024년 11월~2025년 11월 계약, 해제 제외 522,329건)를 보면
등기일자가 없는 거래는 0.7%뿐이었습니다.
| 구분 | 8개월 넘게 등기 없음 |
|---|---|
| 중개거래 | 0.7% |
| 직거래 | 1.1% |
| 3억 원 미만 | 0.6% |
| 10~20억 원 | 0.9% |
| 20억 원 이상 | 1.3% |
직거래와 비싼 거래에서 조금 더 많았습니다.
이유는 여럿일 수 있습니다.
- 잔금을 아주 길게 잡은 계약 (입주 시기를 맞추거나 세입자가 나가길 기다리는 경우)
- 계약이 깨졌는데 해제 신고가 늦거나 빠진 경우
- 자료에 등기일자가 늦게 반영된 경우
어느 쪽이든 1% 안팎이라 전체 시세를 흔들 정도는 아닙니다.
다만 어떤 단지의 신고가가 오래도록 등기되지 않았다면 그 값은 조심해서 받아들이는 편이 좋습니다.
해제된 거래는 어땠을까요. 해제 표시가 붙은 거래 중 등기일자가 있는 거래는 한 건도 없었습니다.
취소된 계약은 등기까지 가지 않으니 당연한 결과지만, 두 표시가 서로 맞게 붙어 있다는 확인이 됩니다.
해제에 대해서는 실거래 해제 뜻에 따로 정리했습니다.
실거래가를 볼 때 이렇게 쓰세요
- 최근 한두 달 거래: 등기일자가 비어 있는 게 보통입니다. 해제 여부를 함께 보세요
- 석 달 넘은 거래: 대부분 등기가 끝났어야 합니다. 비어 있으면 한 번 더 확인해 볼 만합니다
- 단지 최고가를 볼 때: 그 거래에 등기일자가 있는지 보면 실제로 그 값에 넘어갔는지 알 수 있습니다
아파트매치는 이렇게 다룹니다
- 아파트매치의 현재가·동급 비교·거래량은 신고된 거래로 계산합니다. 등기를 기다리면 최근 두세 달 자료를 쓸 수 없기 때문입니다
- 대신 해제된 거래는 모든 계산에서 뺍니다. 매일 최근 6개월 자료를 새로 받아 해제 표시를 반영합니다
- 한 건이 아니라 최근 6개월 여러 건으로 현재가를 정해, 나중에 취소될 수 있는 거래 한 건에 기대지 않습니다
정리
- 실거래 신고는 계약 후 30일 안, 소유권이전등기는 잔금 후 60일 안입니다
- 실거래가 목록은 계약의 기록이고, 등기일자가 찍혀야 주인이 바뀐 것입니다
- 계약에서 등기까지 중앙값 59일, 석 달 안에 80%가 끝났습니다
- 두세 달 전 계약은 절반 가까이가 아직 등기 전이라 비어 있는 게 정상입니다
- 8개월 넘게 등기가 없는 거래는 0.7%뿐이었습니다
이 글의 숫자는 2024년 11월~2026년 6월 계약분 국토교통부 실거래가(2026년 8월 말 수집)로 계산했습니다.
이 사이트는 국토교통부 실거래가를 정리해 보여 드릴 뿐이며,
투자 판단의 책임은 이용자 본인에게 있습니다.