세대수와 연식은 값에 얼마나 반영될까 — 최근 1년 실거래로 본 대단지·신축

‘대단지는 비싸다’, ‘신축이 최고다’는 말을 실거래로 확인했습니다. 같은 시·군·구 안에서 세대수와 연식에 따라 평당가가 얼마나 달랐는지, 서울과 전국이 어떻게 달랐는지 정리했습니다.

2026-09-13

흔히 하는 말, 숫자로 확인하기

아파트를 고를 때 자주 듣는 말이 있습니다.

"그래도 대단지가 낫다."

"결국 신축이 오른다."

"오래된 아파트는 재건축 말고는 볼 게 없다."

모두 그럴듯한 말입니다. 그런데 얼마나 차이가 나는지는 잘 말하지 않습니다.
아파트매치가 가진 전국 실거래 자료로 직접 재 봤습니다.

어떻게 쟀나

동네가 다르면 값이 다른 게 당연합니다.
강남 소형 단지와 지방 대단지를 그대로 비교하면 세대수가 아니라 동네 차이를 재게 됩니다.

그래서 같은 시·군·구 안에서 비교했습니다.

1. 최근 1년(2025년 9월~2026년 8월 계약) 아파트 매매 실거래를 모읍니다. 해제된 거래는 뺍니다
2. 각 거래의 평당가를 냅니다. 전용면적을 전용률 75%로 가정해 평형으로 바꾼 뒤 금액을 나눕니다
3. 그 거래가 속한 시·군·구의 평당가 중앙값으로 나눕니다
4. 이렇게 나온 '구 중앙값 대비 배수'를 세대수·연식별로 모아 다시 중앙값을 냅니다

배수가 1.20이면 같은 구의 보통 거래보다 평당 20% 비싸게 팔렸다는 뜻이고,
0.80이면 20% 싸게 팔렸다는 뜻입니다.

평균 대신 중앙값을 쓴 것은 초고가 거래 몇 건이 결과를 끌어올리지 않게 하기 위해서입니다.

세대수는 공동주택 단지 정보에서 가져왔고, 거래의 8할 이상(서울 82%, 전국 83%)이 세대수와 짝지어졌습니다.

세대수 — 클수록 비쌌습니다

세대수가 늘수록 평당가가 한 계단씩 올랐습니다.
같은 구 안에서 2,000세대 이상 단지는 300세대 미만 단지보다 평당 40% 이상 비쌌습니다.
(1.22 ÷ 0.83 = 약 1.47배)

300~499세대(서울 0.93배)까지는 구 중앙값에 못 미치고, 500세대를 넘어서야 구 중앙값을 웃돌기 시작했습니다.

서울과 전국의 모양이 거의 같다는 점도 눈에 띕니다.
대단지 프리미엄은 특정 지역만의 이야기가 아닌 셈입니다.

대단지가 비싼 이유로는 흔히 이런 것들을 꼽습니다.

• 관리비 부담이 나뉩니다. 세대가 많을수록 한 집이 내는 공용 관리비가 줄어듭니다
• 단지 안 시설이 좋습니다. 커뮤니티 시설, 조경, 상가를 갖추기 쉽습니다
• 거래가 활발합니다. 사고팔 사람이 많으니 원할 때 팔기 쉽고, 시세도 분명합니다
• 동네의 기준점이 됩니다. 대단지는 그 지역 '대장'이 되기 쉽습니다

연식 — 신축 프리미엄, 그리고 서울의 반전

전국에서는 새 아파트일수록 비쌌습니다.
5년 이하 신축은 같은 구 보통 거래보다 51% 비쌌고,
31년 넘은 아파트는 25% 쌌습니다. 햇수가 쌓일수록 한 계단씩 내려갑니다.

서울은 모양이 다릅니다.
21~30년 된 아파트까지는 전국처럼 내려가다가, 31년 넘은 아파트에서 다시 구 중앙값(1.00배)으로 올라옵니다.
전국에서 가장 싼 구간이 서울에서는 보통 수준인 것입니다.

가장 그럴듯한 설명은 재건축 기대입니다.
서울의 30년 넘은 아파트 가운데에는 재건축이 추진되는 단지가 많고,
그런 단지는 건물이 낡았어도 새 아파트가 될 땅값으로 거래됩니다.
지방에서는 재건축 사업성이 나오는 곳이 상대적으로 적어, 오래된 아파트가 연식만큼 싸게 거래됩니다.

서울은 왜 신축 프리미엄이 작을까

5년 이하 신축의 배수를 보면 전국 1.51배, 서울 1.33배로 서울 쪽이 작습니다.

서울에서는 오래된 아파트도 입지가 좋은 곳에 많이 모여 있기 때문으로 보입니다.
도심과 한강 주변의 오래된 대단지는 연식이 낡아도 값이 높고,
그만큼 같은 구의 중앙값 자체가 높아져 신축과의 격차가 줄어듭니다.
지방에서는 새 아파트가 신도시·택지지구처럼 새로 만든 좋은 입지에 들어서는 경우가 많아
연식 차이와 입지 차이가 한꺼번에 벌어집니다.

연식은 이렇게 셌습니다

연식 = 2026 − 건축년도입니다. 건축년도는 실거래 자료에 나오는 값으로, 대개 사용 승인 연도입니다.
그래서 2021년에 입주한 단지는 5년, 1995년 입주 단지는 31년으로 셉니다.
재건축 기대가 반영된 값은 사업이 얼마나 진행됐는지에 따라 크게 달라서,
같은 31년 차라도 조합 설립 단계인지 이주 직전인지에 따라 값이 몇 배씩 차이 날 수 있습니다.

이 숫자를 읽을 때 조심할 것

세대수와 연식은 서로 얽혀 있습니다.
최근 지은 아파트일수록 대단지가 많습니다. 신축 프리미엄 일부는 대단지 효과이고, 그 반대도 마찬가지입니다.
두 효과를 깔끔하게 떼어 낸 숫자는 아닙니다.

같은 구 안에서도 입지 차이가 남아 있습니다.
역에서 가까운 곳, 학교가 좋은 곳에 대단지가 들어섰다면 그 입지 값까지 섞여 있습니다.

평당가는 크기에 따라서도 다릅니다.
전용률 75% 가정도 단지마다 실제와 차이가 있습니다.

평균이지 규칙이 아닙니다.
300세대 미만인데 동네에서 가장 비싼 단지도 있고, 신축인데 주변보다 싼 단지도 있습니다.

아파트매치는 이 차이를 이렇게 다룹니다

그래서 아파트매치는 단지를 비교할 때 값만 보지 않고, 과거에 같은 급이었는지를 먼저 따집니다.
동급을 고를 때는 200세대 이상, 23~40평 단지끼리만 견줍니다.
나홀로 아파트와 대단지를 같은 무리에 넣으면 이 글에서 본 세대수 차이 때문에 격차가 엉뚱하게 나오기 때문입니다.

동급을 고르는 자세한 방법은 동급 아파트는 어떻게 고르나요에 있습니다.

정리

• 같은 구 안에서 2,000세대 이상 단지는 평당 1.22배, 300세대 미만은 0.83배(서울)였습니다
• 전국에서 5년 이하 신축은 1.51배, 31년 넘은 아파트는 0.75배였습니다
• 서울에서는 31년 넘은 아파트가 다시 1.00배로 올라옵니다. 재건축 기대가 반영된 것으로 보입니다
• 서울의 신축 프리미엄(1.33배)이 전국(1.51배)보다 작은 것은 오래된 아파트도 좋은 입지에 많이 모여 있기 때문으로 보입니다
• 세대수와 연식은 서로 얽혀 있어, 한쪽 효과만 떼어 낸 숫자는 아닙니다

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