직거래와 중개거래 차이 — 직거래 가격은 왜 낮게 찍힐까

실거래가 목록의 '직거래' 표시는 공인중개사 없이 사고판 거래라는 뜻입니다. 직거래가 얼마나 되는지, 지역과 가격대마다 어떻게 다른지, 같은 단지 중개거래보다 얼마나 싸게 찍히는지 최근 1년 반 전국 실거래로 세어 봤습니다.

2026-09-28

거래유형 칸의 두 가지 값

국토교통부 실거래가를 보면 거래마다 거래유형이 적혀 있습니다.
값은 둘 중 하나입니다.

• 중개거래 — 공인중개사를 거쳐 계약한 거래
• 직거래 — 중개사 없이 파는 사람과 사는 사람이 직접 계약한 거래

신고하는 사람도 다릅니다.
중개거래는 계약을 맡은 공인중개사가 신고하고,
직거래는 파는 사람과 사는 사람이 함께 신고합니다.
기한은 똑같이 계약일부터 30일 안입니다.

직거래는 얼마나 될까

2024년 11월부터 2026년 6월까지 계약된 전국 아파트 매매 가운데
취소(해제)된 거래를 뺀 845,375건을 거래유형별로 나눴습니다.

직거래는 68,771건, 8.1%였습니다. 열두 건에 한 건꼴입니다.
서울만 보면 4.5%로 절반 수준입니다.

지역마다 차이가 큽니다.

수도권은 4~6%, 지방 도 지역은 13~16%, 제주는 다섯 건에 한 건이 직거래였습니다.
광주·전남은 자료에서 한 지역 코드로 묶여 있어 함께 셌습니다.

싼 집일수록 직거래가 많습니다

1억 원 미만 거래는 네 건에 한 건 가까이가 직거래였습니다.
금액이 작으면 중개보수를 아끼려는 동기가 상대적으로 크고,
오래된 소형 아파트는 이웃이나 지인끼리 사고파는 일도 많습니다.
반대로 비싼 집일수록 권리관계 확인과 계약 사고를 막으려고 중개사를 쓰는 경우가 대부분입니다.

지방에 직거래가 많은 것도 같은 흐름입니다.
지방은 거래 금액이 낮은 단지가 많아, 가격대 차이가 지역 차이로도 나타납니다.

직거래 가격은 얼마나 다를까

직거래를 볼 때 가장 궁금한 건 값이 시세와 맞느냐입니다.
그래서 직거래 한 건 한 건을 같은 단지·같은 크기·같은 분기에 있었던 중개거래와 견줬습니다.
비교할 중개거래가 3건 이상 있는 직거래 24,093건이 대상입니다.

전국으로 보면 직거래 열 건 중 여섯 건은 중개거래와 비슷한 값이었습니다.
중앙값은 중개거래의 96.9%로 차이가 크지 않았습니다.

그런데 네 건에 한 건(26.4%)은 10% 넘게 쌌습니다.
같은 방식으로 중개거래끼리 견주면 10% 넘게 싼 거래는 4.0%뿐입니다.
직거래에서는 크게 싼 거래가 여섯 배 넘게 자주 나온다는 뜻입니다.

서울에서는 차이가 훨씬 큽니다

서울 직거래만 따로 보면 그림이 달라집니다.

• 중앙값이 같은 단지 중개거래의 83.1%였습니다. 절반이 17% 넘게 쌌다는 뜻입니다
• 26.3%는 중개거래의 70%도 안 되는 값이었습니다

서울은 값이 비싸서 가족 사이에 시세보다 낮게 넘기는 거래가 직거래로 많이 잡힙니다.
부모가 자녀에게 증여 대신 싸게 파는 경우가 대표적입니다.
이런 거래는 시장에서 매겨진 값이 아니므로 시세를 판단할 때는 빼고 봐야 합니다.

시세와 차이가 큰 가족 간 거래는 세금 문제가 생길 수 있습니다.
세법은 특수관계인끼리 시가보다 크게 낮은 값에 거래하면
그 차이를 증여로 보거나 양도세를 다시 계산할 수 있게 해 두었습니다.
국토교통부도 시세와 동떨어진 직거래를 골라 이상거래로 조사해 왔습니다.
실제로 이런 거래를 계획한다면 세무 전문가와 먼저 상의하세요.

직거래가 모두 수상한 건 아닙니다

직거래 가운데 63%는 시세와 비슷한 값이었고, 10.6%는 오히려 더 비쌌습니다.
직거래가 생기는 이유는 여러 가지입니다.

• 이웃이나 지인에게 시세대로 파는 경우
• 중개보수를 아끼려고 온라인 직거래 플랫폼에서 만난 경우
• 같은 단지 안 사람이 옆집이나 윗집을 사는 경우
• 가족·친척 사이 거래

그리고 직거래는 취소가 더 적었습니다.
같은 기간 해제 비율이 중개거래는 6.1%, 직거래는 4.5%였습니다.
서로 아는 사이의 거래가 많아 계약 뒤 뒤집히는 일이 적은 것으로 보입니다.

직거래할 때 챙길 것

중개사가 없으면 중개사가 하던 확인을 직접 해야 합니다.

• 등기부등본으로 파는 사람이 진짜 주인인지, 근저당·가압류가 있는지 확인
• 계약금·잔금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내기
• 거래 신고 30일, 잔금일부터 60일 안 소유권이전등기는 당사자가 직접 챙기기
• 공인중개사 거래사고 배상 보험의 보호를 받을 수 없다는 점 알아 두기

신고와 등기가 어떻게 다른지는 실거래 신고와 등기의 차이에 정리했습니다.

아파트매치는 이렇게 다룹니다

아파트매치는 현재가를 정할 때 최근 6개월 거래의 상위 25% 값을 씁니다.
직거래나 급매처럼 낮게 찍힌 거래 한두 건이 현재가를 끌어내리지 않게 하려는 것입니다.
자세한 이유는 현재가는 어떻게 정하나요에 있습니다.

정리

• 직거래는 중개사 없이 당사자끼리 계약한 거래로, 둘이 함께 신고합니다
• 전국 아파트 매매의 8.1%, 서울은 4.5%가 직거래였습니다
• 1억 원 미만 거래는 23.8%가 직거래였고, 비쌀수록 드뭅니다
• 전국 직거래의 중앙값은 중개거래와 비슷하지만(96.9%), 네 건에 한 건은 10% 넘게 쌌습니다
• 서울 직거래는 중앙값이 83.1%, 네 건에 한 건은 70%에도 못 미쳤습니다. 시세를 볼 때는 따로 떼어 보세요
• 직거래는 해제 비율이 4.5%로 중개거래(6.1%)보다 낮았습니다

이 글의 숫자는 2024년 11월~2026년 6월 계약분 국토교통부 실거래가로 계산했습니다.
이 사이트는 국토교통부 실거래가를 정리해 보여 드릴 뿐이며,
투자 판단의 책임은 이용자 본인에게 있습니다.