로얄층 뜻 — 몇 층이 가장 비쌀까, 실거래로 본 층별 가격 차이
아파트에서 로얄층은 보통 전체 층수의 3분의 2쯤 되는 중간 위층을 말합니다. 같은 단지·같은 크기·같은 분기 실거래 46만 건을 층별로 견줘, 1층과 저층은 얼마나 싸고 로얄층과 꼭대기층은 얼마나 비싼지 세어 봤습니다.
로얄층은 '값이 잘 나가는 층'
부동산에서 로얄층은 같은 단지 안에서도 값을 더 받는 층을 말합니다.
정해진 기준은 없지만, 보통 전체 층수의 3분의 2 안팎 높이를 꼽습니다.
15층짜리 동이라면 9~13층쯤입니다.
로얄층을 좋게 치는 이유는 이렇습니다.
- 햇빛과 조망 — 앞 동에 가리지 않고, 멀리 볼 수 있습니다
- 소음과 사생활 — 길이나 놀이터 소리가 덜 올라오고, 밖에서 안이 덜 보입니다
- 꼭대기층이 아님 — 여름 더위나 겨울 외풍, 누수 걱정이 덜합니다
반대로 저층(1~3층)은 값을 덜 받는 쪽으로 꼽힙니다.
다만 아이가 있는 집, 계단을 쓰고 싶은 집, 1층 전용 정원이 있는 집은 저층을 일부러 찾기도 합니다.
같은 집끼리만 견줬습니다
층별 값을 그냥 평균 내면 엉뚱한 답이 나옵니다.
고층 아파트는 대개 신축·대단지라서 원래 비싸기 때문입니다.
그래서 같은 단지, 소수점까지 같은 전용면적, 같은 분기에 4건 이상 팔린 묶음만 골랐습니다.
2024년 11월~2026년 6월 계약된 전국 아파트 매매(해제 제외) 가운데 466,541건, 67,740묶음입니다.
거래마다 묶음 가운데 값(중앙값) 대비 몇 %에 팔렸는지를 구해 층별로 모았습니다.
층수별로 보면
| 층 | 거래 | 같은 집 가운데 값 대비 |
|---|---|---|
| 1층 | 20,733건 | 93.6% |
| 2~3층 | 50,781건 | 97.5% |
| 4~5층 | 53,280건 | 99.4% |
| 6~10층 | 125,305건 | 100.0% |
| 11~15층 | 112,353건 | 100.3% |
| 16~20층 | 59,323건 | 100.5% |
| 21~30층 | 38,021건 | 100.6% |
| 31층 이상 | 6,744건 | 101.0% |
1층은 같은 집보다 6.4% 싸게 팔렸습니다.
2~3층도 2.5% 낮았습니다.
그런데 6층부터는 차이가 1% 안쪽입니다. 높아질수록 조금씩 오르지만 폭은 작습니다.
10억 원짜리 아파트라면 1층은 6천만 원쯤 싸고,
10층과 20층의 차이는 500만 원 남짓이라는 뜻입니다.
그 동에서 몇 번째 높이인가
같은 10층이라도 15층짜리 동에서는 위쪽이고, 35층짜리 동에서는 아래쪽입니다.
그래서 그 단지에서 거래된 가장 높은 층을 꼭대기로 보고,
거래 층이 그 높이의 몇 % 위치인지로도 나눠 봤습니다.
꼭대기가 15층 이상인 단지만 셌습니다.
| 높이 위치 | 거래 | 같은 집 가운데 값 대비 |
|---|---|---|
| 1층 | 16,998건 | 93.0% |
| 아래 20% (1층 제외) | 52,549건 | 97.4% |
| 20~40% | 96,340건 | 100.0% |
| 40~60% | 93,214건 | 100.1% |
| 60~80% | 87,300건 | 100.5% |
| 80% 위 (꼭대기 제외) | 64,306건 | 100.7% |
| 꼭대기층 | 14,929건 | 100.0% |
가장 비싸게 팔린 것은 꼭대기 바로 아래 구간(100.7%)이었습니다.
흔히 말하는 '3분의 2 높이' 로얄층(60~80%)도 100.5%로 그다음입니다.
꼭대기층은 100.0%로, 바로 아래층보다 조금 낮고 중간층과 같았습니다.
조망은 가장 좋지만 더위·누수 걱정이 값에 반영된 것으로 보입니다.
꼭대기층에 다락이나 테라스를 붙인 '펜트하우스형'은 전용면적이 달라 이 비교에서 빠졌습니다.
크기와 값에 따라 달라질까
1층 할인이 작은 집과 큰 집, 싼 집과 비싼 집에서 다른지도 나눠 봤습니다.
| 전용면적 | 1층 거래 | 1층 (같은 집 대비) | 2~3층 (같은 집 대비) |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 미만 | 10,395건 | 93.1% | 98.0% |
| 60~85㎡ | 9,118건 | 93.8% | 97.0% |
| 85㎡ 초과 | 1,220건 | 95.2% | 97.6% |
| 같은 집 가운데 값 | 1층 거래 | 1층 (같은 집 대비) |
|---|---|---|
| 3억 원 미만 | 9,260건 | 94.1% |
| 3~6억 원 | 5,988건 | 93.1% |
| 6~10억 원 | 3,394건 | 93.5% |
| 10억 원 이상 | 2,091건 | 94.0% |
넓은 집일수록 1층 할인이 조금 작았습니다. 85㎡를 넘는 집은 1층도 4.8%만 낮았습니다.
큰 평형 1층에는 전용 정원이나 넓은 테라스를 붙인 경우가 있고,
아이가 있거나 나이 든 가족이 사는 집에서 1층을 일부러 찾기도 해서로 보입니다.
값으로 나누면 차이가 거의 없었습니다. 싼 집이든 비싼 집이든 1층은 6~7% 낮게 거래됐습니다.
금액이 아니라 비율로 깎인다는 뜻입니다. 10억 원 집의 1층은 6천만 원 넘게 싸집니다.
저층 할인은 어디나 비슷했습니다
1층이 같은 집보다 덜 받는 폭은 지역을 가리지 않았습니다.
| 지역 | 1층 (같은 집 가운데 값 대비) |
|---|---|
| 서울 | 93.8% |
| 경기 | 93.3% |
| 지방 | 93.8% |
서울이든 지방이든 1층은 6~7% 싸게 거래됩니다.
실거래가를 볼 때 이렇게 쓰세요
최근 거래가 1층이었다면 그 값은 시세보다 6~7% 낮게 찍혔을 가능성이 큽니다.
그 단지의 '지금 값'을 1층 거래 한 건으로 판단하면 낮게 잡게 됩니다.
최근 거래가 2~3층이었다면 2~3% 정도 감안하세요.
6층 위라면 층보다 다른 차이가 더 큽니다.
같은 높이라도 향(남향·동향), 앞이 트였는지, 동 위치, 내부 수리 여부에 따라
층 차이보다 훨씬 크게 값이 갈립니다.
층만 보고 "고층이라 비싸다"고 판단하기는 어렵습니다.
꼭대기층은 싸지도 비싸지도 않았습니다.
꼭대기층을 살 때는 옥상 방수 상태와 단열을 직접 확인해 보는 편이 값보다 중요합니다.
아파트매치는 이렇게 다룹니다
아파트매치의 현재가는 최근 6개월 거래의 상위 25% 값입니다.
저층 거래가 섞여도 현재가가 끌려 내려가지 않게 하려는 것입니다.
자세한 이유는 현재가는 어떻게 정하나요에 있습니다.
단지 페이지에는 그 단지의 5층 이하와 6층 이상 거래 중위가를 따로 적어 두었습니다.
전국 평균이 아니라 그 단지에서 층 차이가 얼마였는지 볼 수 있습니다.
정리
- 로얄층은 보통 전체 층수의 3분의 2 안팎, 값을 더 받는 층을 말합니다
- 같은 집끼리 견주면 1층은 6.4%, 2~3층은 2.5% 싸게 팔렸습니다
- 6층 위로는 층 차이가 1% 안쪽입니다
- 가장 비싼 곳은 꼭대기 바로 아래(100.7%), 꼭대기층은 중간층과 같은 값(100.0%)이었습니다
- 1층 할인은 서울·경기·지방 모두 6~7%로 비슷했습니다
같은 단지에서 값이 왜 벌어지는지는 실거래가 보는 법에 이어서 정리했습니다.
이 글의 숫자는 2024년 11월~2026년 6월 계약분 국토교통부 실거래가로 계산했습니다.
이 사이트는 국토교통부 실거래가를 정리해 보여 드릴 뿐이며,
투자 판단의 책임은 이용자 본인에게 있습니다.