실거래가란? 뜻과 보는 법 — 한 건만 보고 시세를 판단하면 안 되는 이유

실거래가는 실제로 계약된 값을 신고한 기록입니다. 목록의 칸 하나하나가 무슨 뜻인지, 같은 단지·같은 크기인데 값이 왜 10% 넘게 벌어지는지, 층과 거래유형이 값에 얼마나 반영되는지 전국 실거래로 풀어 봤습니다.

2026-09-28

실거래가는 '실제로 계약된 값'

실거래가는 아파트를 사고판 사람이 실제로 계약한 값을 신고한 기록입니다.
집주인이 부르는 호가나, 기관이 추정한 시세·공시가격과는 다릅니다.

실거래가는 계약 후 30일 안에 신고해야 하고, 신고가 되면 국토교통부가 공개합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 누구나 무료로 볼 수 있고,
아파트매치를 비롯한 여러 서비스가 이 자료를 받아 보여 줍니다.

목록의 칸 읽는 법

실거래가 한 건에는 이런 정보가 붙어 있습니다.

계약일 — 계약서를 쓴 날입니다. 목록에 올라온 날이 아닙니다.
신고까지 최대 30일이 걸려서, 오늘 올라온 거래는 대개 몇 주 전에 계약한 것입니다.
→ 실거래가는 언제 올라오나요

거래 금액 — 만 원 단위입니다. 120,000이면 12억 원입니다.

전용면적 — 현관 안쪽, 우리 집만 쓰는 넓이(㎡)입니다. 흔히 말하는 '34평형'과는 기준이 다릅니다.
→ 전용면적·공급면적 차이

층 — 같은 단지 안에서도 값을 가르는 큰 요인입니다. 아래에서 따로 봅니다.

건축년도 — 준공한 해입니다. 연식이 값에 미치는 영향은
세대수와 연식은 값에 얼마나 반영될까에 정리했습니다.

거래유형 — 중개거래(공인중개사를 거침)와 직거래(당사자끼리) 중 하나입니다.
→ 직거래와 중개거래 차이

등기일자 — 잔금을 치르고 소유권이 넘어간 날입니다. 비어 있으면 아직 등기 전입니다.
→ 실거래 신고와 등기의 차이

해제 여부 — 계약이 나중에 취소됐다는 표시입니다. 해제된 거래는 없던 거래로 봐야 합니다.
→ 실거래 해제 뜻

같은 달, 같은 집인데 값이 다릅니다

실거래가를 처음 보면 놀라는 점이 있습니다.
같은 단지, 같은 크기, 같은 달에 팔린 집들의 값이 꽤 벌어져 있다는 것입니다.

2025년에 같은 달, 같은 단지, 소수점까지 같은 전용면적으로 3건 이상 팔린 경우 46,532묶음을 모아
한 묶음 안에서 가장 비싼 값과 가장 싼 값이 얼마나 차이 나는지 쟀습니다.

• 차이의 중앙값은 묶음 가운데 값의 8.6%였습니다
• 42.6%의 묶음은 10% 넘게 벌어져 있었습니다
• 13.3%는 20% 넘게 벌어져 있었습니다

10억 원짜리 아파트라면 같은 달에 1억 원 넘게 차이 나는 일이 열 번에 네 번꼴이라는 뜻입니다.
그러니 마지막 거래 한 건을 그 단지의 시세라고 보면 자주 틀립니다.

층은 값에 얼마나 반영될까

위 묶음에서 거래마다 묶음 가운데 값 대비 몇 %였는지를 층별로 모았습니다.

1층은 같은 달 같은 집보다 5.6% 쌌고, 2~3층도 1.8% 낮았습니다.
4층부터는 거의 차이가 없었습니다.
그러니 최근 거래가 1층이었다면 그 값은 시세보다 낮게 찍혔을 가능성을 생각하세요.

층 말고도 값을 가르는 것은 많습니다.
향(남향·동향), 동 위치(대로변·안쪽), 조망, 내부 수리 여부, 그리고 급하게 판 매물인지.
실거래 자료에는 이런 정보가 없어서, 같은 조건처럼 보여도 값이 벌어집니다.

거래가 드문 집이 많습니다

값이 흔들리는 것보다 더 곤란한 것은 거래 자체가 드문 경우입니다.

2025년 한 해 동안 거래가 있었던 단지·전용면적 78,801개를 세어 보니

• 29.3%는 1년에 딱 1건 팔렸습니다
• 43.9%는 2건 이하였습니다
• 6건 이상 팔린 곳은 33.5%였습니다

1년에 한두 건 팔린 집이라면 그 거래가 층·급매·직거래 중 무엇이었는지에 따라
'시세'가 크게 달라 보입니다.
이럴 때는 같은 단지의 비슷한 크기나 주변 비슷한 단지의 거래를 함께 보는 편이 낫습니다.

실거래가를 볼 때 확인할 다섯 가지

1. 해제 표시가 있는가 — 있으면 없던 거래입니다
2. 직거래인가 — 특히 서울 직거래는 가족 간 저가 거래가 섞여 있어 시세보다 낮은 경우가 많습니다
3. 몇 층인가 — 1층·저층은 몇 % 낮게 찍힙니다
4. 한 건인가, 여러 건인가 — 최근 몇 달 여러 건의 흐름을 보세요
5. 계약일이 언제인가 — 올라온 날이 아니라 계약한 날로 흐름을 읽으세요

아파트매치는 이렇게 봅니다

아파트매치는 한 건에 기대지 않으려고 이렇게 계산합니다.

• 해제된 거래는 뺍니다. 매일 최근 6개월을 다시 받아 새로 붙은 해제 표시를 반영합니다
• 현재가는 최근 6개월 거래의 상위 25% 값으로 정합니다. 저층·급매·직거래처럼 낮게 찍힌 거래에 끌려가지 않게 하려는 것입니다 (현재가는 어떻게 정하나요)
• 크기는 소수점까지 나눠 같은 타입끼리 견줍니다
• 값 하나가 아니라 동급 단지들과 함께 움직였는지를 봅니다 (동급 아파트는 어떻게 고르나요)

정리

• 실거래가는 실제로 계약된 값을 신고한 기록으로, 호가·시세·공시가격과 다릅니다
• 같은 달·같은 단지·같은 크기라도 열 번에 네 번은 값이 10% 넘게 벌어졌습니다
• 1층은 5.6%, 2~3층은 1.8% 낮게 거래됐습니다
• 단지·크기별로 43.9%는 1년에 2건 이하만 팔렸습니다
• 해제·직거래·층·건수·계약일, 다섯 가지를 확인하고 여러 건의 흐름으로 판단하세요

이 글의 숫자는 2025년 계약분 국토교통부 실거래가로 계산했습니다.
이 사이트는 국토교통부 실거래가를 정리해 보여 드릴 뿐이며,
투자 판단의 책임은 이용자 본인에게 있습니다.